EL ANTERIOR PROPIETARIO DE MI VIVIENDA NO INSCRIBIÓ SU TÍTULO EN EL REGISTRO, ¿PUEDO INSCRIBIR MI DERECHO SOBRE LA FINCA?

Queridos amigos, hoy vamos a hablaros de un caso muy habitual, y qué la gran mayoría de personas cuando se encuentran en dicha situación, no saben qué pueden hacer ni que pasos deben seguir para solucionar el problema.

Hay que distinguir dos supuestos:

1.- El primer supuesto que nos podemos encontrar es que adquiera una vivienda la cual no figure inscrita en el Registro de la Propiedad.

En estos casos para que nuestra finca aparezca en el Registro debemos iniciar el trámite llamado Expediente de Dominio, encaminado a obtener la “inmatriculación” de la finca, o lo que es lo mismo, proceder a la primera inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, deberemos presentar en el Registro la Escritura que acredite que somos propietarios del inmueble, el cual deberá, además, ir acompañado del modelo del impuesto correspondiente debidamente presentado ante la Agencia Tributaria, ya que el mismo acredita que se ha liquidado el mismo. Así, por ejemplo, si se ha adquirido el inmueble que pretendemos inmatricular mediante compraventa, la escritura de compraventa deberá ir acompañada del modelo 600 del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), obligatorio para el comprador tras cualquier compraventa.

Asimismo, si en la escritura que se presente no se especifica, la misma deberá ir acompañada de un acta notarial en virtud de la cual el notario de fe de la titularidad de quien transmitió, es decir, que certifique que la persona que transmite la finca al actual titular que pretender inmatricularla, era propietario de la misma.

Junto con el título de adquisición de la finca a inmatricular, deberá aportarse la certificación catastral descriptiva y gráfica, con expresión de los titulares catastrales, de todos los colindantes y sus domicilios, y la acreditación de las cargas.

Además, hay que tener en cuenta que el título de propiedad que se presenta ante el Registro ha de ser traslativo; es decir, aquel dotado de eficacia para transmitir a otro la propiedad de una cosa; ya que, en caso contrario, habrá que iniciarse un procedimiento judicial para el reconocimiento del dominio.

2.- Que la vivienda que se ha adquirido conste inscrita a nombre de una persona distinta a la que nos vendió la misma. En este caso, habrá que distinguir diversos supuestos.

Antes de entrar a analizar dichos supuestos, es necesario aclarar que uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, cuyo fundamento se encuentra en el artículo 20 LH y que conlleva, que para poder inscribir o anotar cualquier título relativo al dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

Una vez aclarado esto, pasamos a analizar los diversos supuestos que podemos encontrarnos:

- El primer supuesto, es que el título del anterior propietario, es decir, de quién nos vendió la finca, no esté inscrito en el Registro; y, por tanto, la misma continué todavía inscrita a nombre de la persona que transmitió a quien nos transmitió a nosotros.

En este caso, primero deberá procederse a inscribir el título de propiedad de la persona que nos vendió, para posteriormente, poder inscribir el nuestro.

- En segundo lugar, podemos encontrarnos con una situación un tanto más complicada; estaríamos ante el caso de que entre el titular registral de la finca y nosotros existan varios títulos de propiedad por inscribir. Esto se produciría cuando la finca se ha transmitido varias veces, cambiando así en diversas ocasiones de propietario, y ninguno de ellos ha inscrito su título.

Así pues, para proceder a reanudar el tracto sucesivo (restaurar la cadena de titularidades) habrá que presentar en el Registro todos los títulos de propiedad no inscritos. Ahora bien, dado que se trata de algo bastante complicado por razones obvias, deberíamos proceder a iniciar el llamado expediente de dominio.

-Que la finca adquirida, la cual queremos inscribir a nuestro nombre, conste inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de una tercera persona que adquirió la finca del anterior propietario que también nos vendió a nosotros.

La solución en estos casos puede variar según la condición en que adquirió ese tercero. Es decir, si quien figura como titular en el Registro es una persona que adquirió el inmueble de buena fe, no podremos hacer constar nuestra titularidad en el Registro; debiendo reclamar contra quien fraudulentamente nos vendió la vivienda. Así pues, para que la adquisición sea considerada de buena fe, el adquirente debe tener la creencia de que el transmitente es el verdadero titular del inmueble y que, además, ha tenido la diligencia de evaluar las circunstancias particulares de la adquisición.

Y todo ello en base a al principio de fe pública registral recogida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que establece "el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro"

Así pues, como hemos podido ver, debemos recurrir al expediente de dominio, el cual se trata de un acto de jurisdicción voluntaria, que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, se puede realizar ante una Notaría, a diferencia de lo que pasaba con anterioridad a ésta, que estábamos obligados a recurrir a los Juzgados. Dicho expediente de dominio es un procedimiento destinado a obtener la inmatriculación de fincas, la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier inmueble registrado, o para reanudar el tracto sucesivo interrumpido; según la necesidad de cada persona.

En BFP Abogados disponemos de abogados especializados en derecho inmobiliario entre otras, en nuestros despachos de Barcelona, Madrid o Terrassa.


Esperamos que os haya resultado de interés este artículo, y como no, nos ponemos a vuestra disposición para poder aclarar cualquier duda que se os pueda generar.

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