Mi inquilino no me paga el alquiler: qué debo y qué no debo hacer ante esta situación

Mi inquilino no me paga el alquiler: qué debo y qué no debo hacer ante esta situación

 

Tener problemas con sus inquilinos no es plato de buen gusto para ninguna persona que decide alquilar sus propiedades; lo que siempre busca es una relación de confianza, donde el inquilino se sienta a gusto en su casa, que la respete y que cumpla con el contrato y los plazos de alquiler de manera regular y escrupulosa. Así debería ser siempre, pero… ¿qué pasa cuando esto no se cumple, cuando esta confianza se rompe?

 

El primer paso

El primer consejo, y más importante, es no precipitarse: no actuar de manera impulsiva, mantener la calma y un tono cordial de respeto es más necesario que nunca en estos casos. Lo que se busca es una solución, y la mejor solución es el entendimiento entre las dos partes, porque en un primer momento puede tratarse de un despiste, de un problema con el banco, de un retraso puntual en el cobro de su nómina… por ello, el primer paso sería realizar una llamada telefónica en tono cordial y amistoso, para que el inquilino pueda explicarse y a la vez darse por aludido.

 

El segundo paso

Si el inquilino ha sido responsable hasta el momento, y ha cumplido fielmente con sus obligaciones, tras esta llamada deberíamos esperar un tiempo prudencial y confiar en su buena fe, porque lo mejor que puede pasar es que solucione sus problemas y vuelva a la relación establecida. Si pasados los días establecidos en la conversación telefónica no cumple, insiste un poco más con otra llamada o un mensaje de wasap, pero siempre guardando el tono formal.

Si no responde o sigue sin cumplir, es en este momento en el que queda claro que el inquilino sí es moroso, y marca el inicio de procedimientos más complejos y delicados. A partir de aquí comienza el procedimiento legal, para culminar en el cobro de las deudas y/o en el desahucio del inquilino de la vivienda arrendada.

 

El tercer paso

Ha llegado el momento de hacerle llegar al inquilino una notificación legal reclamándole la deuda impagada, y se ha de hacer por escrito y de manera fehaciente, es decir, a través de un medio que sea una prueba legal:

  • Por telegrama con acuse de recibo
  • Por burofax
  • Por conducto notarial
  • A través de un acto de conciliación judicial

Para los dos últimos métodos se necesitará la participación de un abogado, y para los dos primeros es muy recomendable, ya que aunque cualquier persona puede enviar un burofax o un telegrama, el contenido de los mismos es importantísimo, y el asesoramiento de un abogado a la hora de redactar su contenido puede ser clave para la resolución del conflicto.

Si lo requiere, el equipo de profesionales de BFP Abogados le ayudará en todos estos trámites, y le asesorará en todo momento para defender sus intereses y preparar los siguientes pasos.

 

El cuarto paso

Tras reclamar la deuda de manera fehaciente, el siguiente paso si el inquilino sigue sin pagar es reclamar la deuda por vía judicial, pudiendo optar el propietario entre 3 opciones diferentes:

  1. Reclamar únicamente la deuda:

Se puede realizar a través de juicio monitorio, sin necesidad de juicio verbal, y no necesitaría la intervención ni de un abogado ni de un procurador si la deuda no es superior a los 2.000€.

  1. Realizar una demanda de desahucio:

Con este trámite se busca declarar extinto el contrato de alquiler actual y que se proceda al desalojo de la vivienda alquilada, para que el propietario la pueda recuperar. Para realizar esta petición, se debe presentar una demanda en el Juzgado de Primera Instancia, y obligatoriamente deben intervenir un abogado y un procurador.

  1. Reclamar la deuda acumulada y el desalojo de la vivienda:

En la mayor parte de casos, el propietario opta por realizar ambas reclamaciones, para poder recuperar el dinero y la vivienda a la vez.

Ante una demanda de desahucio, el inquilino tiene la posibilidad de resolver la deuda antes de que se realice el juicio a través de una enervación, es decir, realizando un depósito en el juzgado o ante un notario, pero esta posibilidad solo puede realizarla una vez. Además, si lo quiere realizar trascurrido más de un mes desde el envío del requerimiento, el inquilino no puede acogerse a la enervación.

Por último, es importante indicar que la duración media de un proceso de desahucio ronda los 6 meses, pudiéndose alargar hasta los 12 en casos muy excepcionales. Por ello es muy importante empezar cuanto antes a seguir los pasos marcados, y así evitar más meses sin poder cobrar el alquiler.

 

El quinto paso

Al resolverse el juicio a favor del arrendador, se procederá a la ejecución del lanzamiento, regulado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El lanzamiento es un acto en que los funcionarios del juzgado acuden a la finca alquilada, acompañados de un cerrajero y, en su caso, de la policía; y llevan a cabo el fin último del desahucio, que es la recuperación de la finca.  En este caso, si el inquilino no ha marchado voluntariamente, perderá los objetos que se encuentren en la finca, ya que se entenderán abandonados.  Lo más habitual, es que el inquilino entregue voluntariamente las llaves, ya sea en el juzgado o en el mismo acto, y así se ahorre las costas añadidas de este acto por los gastos asumidos por el propietario.

De igual manera, si el inquilino no abona la deuda contraída, se procederá a una investigación de su patrimonio para embargarle las cantidades que puedan cubrir esa deuda, más los intereses generados y las costas del juicio.

 

Y los pasos que nunca se deben dar

 

Solucionar un problema como este requiere paciencia, templanza y seguir los pasos antes explicados de manera estricta, y cualquier otra situación siempre será contraproducente. Por eso es muy importante mantener la calma en todo momento y no dejarse llevar por los impulsos; y es más importante todavía no cometer los siguientes errores:

  1. Entrar en la casa sin permiso del inquilino:

El inquilino sigue teniendo un contrato de alquiler en vigor, aunque no haya pagado el alquiler, y por lo tanto él está en su casa y podría llamar a la policía si alguien que él no autoriza entra en ella; pudiendo denunciarlo por un delito grave (allanamiento de morada)

  1. Cambiar la cerradura:

Sustituir la cerradura de la vivienda cuando el inquilino no está en casa sería considerado delito grave, en este caso de coacciones y de realización arbitraria del propio derecho.

  1. Dar de baja los suministros de luz, gas o agua:

Igual que con el cambio de cerradura, con cualquier corte de suministro se incurriría en un delito de coacciones.

  1. No reparar los desperfectos de la vivienda:

El arrendador tiene por ley la obligación de mantener en condiciones de habitabilidad la vivienda que alquila, y no cumplir con esta obligación sería contraproducente a la hora de exigir cobrar las deudas pendientes.

  1. Vender el inmueble sin comunicárselo al inquilino:

La opción de vender el inmueble y que otra persona se ocupe del problema del inquilino es una opción válida, pero primero se debe informar al propio inquilino, ya que este tiene una opción preferente de compra.

  1. Amenazar al inquilino física o verbalmente:

Todas las amenazas que el inquilino pueda probar, serán utilizadas en un futuro juicio, además de que no ayudarían en absolutamente nada a solucionar el problema.

 

Por lo tanto, la clave es guardar siempre la calma, intentar razonar y negociar con el inquilino para solucionar el problema de manera amistosa, y cuando esto no sea posible, acudir a un abogado para que nos ayude en todos los pasos necesarios para hacer valer nuestros derechos. Nuestro equipo de BFP Abogados queda a su entera disposición para ayudarle en todos estos trámites, y luchará siempre al lado de sus clientes para defenderlos y apoyarlos en todas sus necesidades.

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