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EL PRE-AVISO DE NO RENOVACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DESPUÉS DE LA REFORMA DE LA LAU.

EL PRE-AVISO DE NO RENOVACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DESPUÉS DE LA REFORMA DE LA LAU.

El pasado marzo de 2019 se llevó a cabo la última de las numerosas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), que reguló nuevamente las relaciones entre arrendatario y arrendador en un contrato de alquiler de vivienda.

Entre las muchas reformas, vino a establecer un nuevo periodo de preaviso de no renovación, que obliga a los arrendadores a tener que ser aún más diligentes en la gestión de sus propiedades arrendadas. Y ello porque el art. 10 de la LAU que se encabeza como “Prorroga del contrato” regula el plazo de preaviso de no renovación del contrato, en caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda, o simplemente, no quiera renovar al inquilino.  El art. 10 de la LAU dice así:

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.”

Esta nueva modificación obliga al Propietario a comunicar con al menos 4 meses de antelación al inquilino su voluntad de no renovar.  Esta reforma se hace con el objetivo, y según se recoge en la exposición de motivos, para contener los precios y evitar con esta y otros motivos, el aumento del precio del alquiler en las sucesivas renovaciones.

¿Cómo se deberá llevar a cabo esta comunicación?  En nuestra opinión será necesario el envio de una comunicación escrita, ya sea por burofax con certificación de contenido o por conducto notarial, al domicilio señalado por el inquilino a efectos de notificaciones y/o a la dirección donde se encuentre la finca (teniendo en cuenta que nos referimos a los alquileres de vivienda). En todo caso, la comunicación deberá ser redactada con sumo cuidado, y en nuestra opinión por un abogado especializado, comunicando con sumo esmero, la voluntad de la parte arrendadora de no renovar el contrato. Decimos por abogado especializado, porque no en pocas ocasiones, nos encontramos con pleitos en los que por culpa de una mala comunicación, los tribunales consideran renovado el contrato, con la especialidad, que eso supone la renovación del contrato por un nuevo periodo de 3 años.

¿Es necesario que el inquilino reciba nuestra comunicación?  En relación a esta cuestión, existe cierta controversia.  En este momento, nuestros tribunales vienen admitiendo como comunicada la voluntad de no renovar el contrato, siempre que se remita comunicación escrita al domicilio de la finca (o el señalado en el contrato), sin perjuicio de que sea recibido o no por el inquilino.

 Ya que en no pocas ocasiones, a pesar de enviarse la comunicación, estas no son recibidas por voluntad o dejadez del propio inquilino.

¿Si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, se me aplica el plazo de 4 meses para preavisar de la no renovación del contrato?

Se debe tener en cuenta que esta reforma que se publicó el día 5 de marzo de 2019, amplia este plazo de un mes a cuatro meses.  Lo que implica que se pueda pretender que el plazo aplicable a partir de la fecha de publicación de la ley, sea el que se recoge en esta reforma.

Pero la Disposición Transitoria Primera de la propia Ley Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, recoge expresamente, que “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”.

Y por ello, a los contratos anteriores a esta Ley, se les continuará aplicando la regulación vigente al momento de su celebración.

Esperamos que el presente artículo os haya resultado de interés.

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