Son muchos los propietarios de viviendas que alquilan la misma para cubrir gastos como puede ser el pago de una hipoteca, o simplemente, para tener una renta extra cuando han adquirido un inmueble con el objeto de invertir. Siempre que encontremos un buen inquilino, el cual no da problemas y cumple regularmente con sus obligaciones, todo es estupendo. El problema surge cuando de repente, dicho inquilino deja de pagar el alquiler o bien, cuando se ha acabado el plazo del contrato y a pesar de que se le ha informado de que no queremos renovar, el mismo se niega a marcharse de la vivienda y permanece en la misma.
Es por ello que muchos propietarios de viviendas alquiladas han contactado con nuestro despacho, desesperados, buscando ayuda para solucionar su problema con un inquilino problemático; y por eso, hoy os traemos este artículo, con la intención de solventar vuestras dudas.
La respuesta a esta pregunta la obtenemos del artículo 1.569 del Código Civil, el cual nos indica en qué casos un arrendador puede instar un desahucio y solicitar a la Justicia la recuperación de su inmueble.
Así pues, un arrendador podrá presentar una demanda de desahucio en los siguientes casos:
1.- Cuando haya terminado el plazo de duración estipulado en el contrato o el tiempo fijado para la duración de los arrendamientos de predios rústicos y predios urbanos en los artículos 1.577 y 1.581, respectivamente.
2.- Falta de pago en el precio convenido.
3.- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.- Destinar el inmueble arrendado a usos o servicios no pactados.
Esto debemos complementarlo con lo que establece el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el cual recoge los motivos por los que el arrendador puede resolver el contrato.
De este modo, ante cualquiera de estas situaciones que recoge dicho artículo, si el arrendador decide resolver el contrato, pero el inquilino se niega a marcharse, permaneciendo en la misma en contra de la voluntad del arrendador, éste podrá instar un procedimiento judicial de desahucio.
A la hora de interponer una demanda de desahucio, debemos tener en cuenta que la misma debe presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se encuentre la finca arrendada. Así, por ejemplo, si tenemos arrendada una vivienda en Madrid, pero nosotros vivimos en Santander, deberemos presentar la demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, ya que es la ciudad donde está ubicado el inmueble arrendado y sobre el cual pedimos el desahucio.
Además, es importante saber, que siempre se requerirá de la representación de un Procurador y la asistencia de Abogado para presentar una demanda de desahucio.
Antes de responder la pregunta, es primordial entender que en España existe la inviolabilidad del domicilio, el cual se contempla como un derecho fundamental recogido en el artículo 18.2 de la Constitución. Ello implica que no puede entrarse en un domicilio si no es con el consentimiento del titular o una autorización judicial.
Pues bien, partiendo de esta base, cuando tenemos una vivienda alquilada, por mucho que se haya terminado el plazo del contrato y no queramos renovar, o que el inquilino no nos pague la renta, si el mismo se niega a irse no tenemos derecho a “sacarlo” de la vivienda de cualquier manera; sino que deberemos recurrir a la autorización judicial; de ahí que sea necesario siempre interponer una demanda de desahucio.
Es por ello que, a pesar de la desesperación y la impotencia que pueda generar la situación, es importante que el arrendador no tome acciones por su propia cuenta como amenazar al ocupante del inmueble, cortarle los suministros, intentar bloquear de alguna manera el acceso a dicho inmueble o cambiar las cerraduras; ya que nos puede traer consecuencias.
Este tipo de acciones están prohibidas por la Ley, ya que el artículo 455.1 del Código Penal indica “El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses”.
Por tanto, es importante que siempre se recurra a un Abogado para que nos asesore cual es la mejor opción según nuestras circunstancias y nos ayude a interponer una demanda de desahucio para evitar que el inquilino nos denuncie y terminemos viéndonos inmersos en un procedimiento judicial por la comisión de un delito de amenazas, coacciones o de cualquier otro tipo.
La enervación es la opción que la Ley ofrece a un inquilino para poner fin a un procedimiento de desahucio por impago de rentas o cualquier cantidad que adeude. Para poder conseguir dicha enervación, es preciso que el inquilino pague todas las cuantías adeudadas, es decir, tanto la cuantía adeudada en el momento de interponer la demanda de desahucio, como las cuantías que se hayan ido devengando durante la tramitación del proceso y que adeude en el momento de hacer dicho pago enervador.
Pongamos un ejemplo.
Imaginemos que en fecha 1 de junio interponemos una demanda solicitando el desahucio y reclamando las rentas debidas, ya que el inquilino nos debe la cuantía de 1.800.-€ (renta mensual de 600.-€) de las rentas de marzo, abril y mayo. Pues bien, tras la tramitación normal del procedimiento, el inquilino recibe la notificación de la demanda en fecha 25 de julio; en ese momento, debe además las rentas que se han ido devengando, es decir, junio y julio.
En consecuencia, si el inquilino quiere enervar deberá abonar la cuantía total de 3.000.-€, ya que cuando interpusimos la demanda debía en ese momento 1.800.-€ de las rentas de marzo, abril y mayo, y en el momento de recibir la demanda e realizar el pago enervador, debe, además, 1.200.-€ más de las rentas de junio y julio.
Ahora bien, no siempre podrá un inquilino enervar el desahucio, ya que si el arrendador, 30 días antes de interponer la demanda de desahucio por impago, le había reclamado al inquilino las rentas debidas por cualquier medio fehaciente, como puede ser un burofax, pero el inquilino no hizo caso y no pagó lo adeudado; no podrá pagar y, por tanto, enervar, una vez le notifiquen la demanda.
Asimismo, tampoco tendrá derecho a enervar un inquilino que ya haya ejercitado la enervación en una ocasión anterior.
En BFP Abogados somos especialistas en arrendamientos y desahucios. Por eso, si eres arrendador y tienes problemas con el inquilino, contacta con nuestro despacho, nuestros abogados especializados en la materia de ayudar a solucionar tu problema.
No dudéis en poneros en contacto con nosotros, os daremos la mejor solución a vuestro problema, en nuestros despachos de Barcelona, Madrid o Terrassa.
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